マンション雨漏りの責任は誰？発見から修理まで6ステップ完全ガイド

所有しているマンションに雨漏りが発生した場合、

「オーナーだから全て自分で負担して補修しないといけないのか」

「何から手を付けていいのか」

このようなお悩みはないでしょうか。

結論！オーナーだからと言って、マンションの雨漏りの全てに責任があるわけではございません。

マンションの雨漏りは、オーナー様に責任がない場合もあるのでご紹介いたします。

マンションの雨漏りは、オーナー様に責任がない場合でも適切な対応が求められます。

雨漏りが発生したマンションを適切に補修して、オーナー様のお悩みを解決できれば幸いです。

マンションの外壁塗装についてはこちらの記事で網羅的に解説をしています。

マンションの外壁塗装が初めてでも安心！4ステップでミスなく実行

雨漏りは誰の責任？負担割合をご紹介

マンションで雨漏りが発生した場合、全てがオーナー様の責任にはなりません。マンションが賃貸か分譲かなどの違いによって、責任の所在が異なってきます。

その時と場合によって誰の責任になるのか、ご紹介させていただきます。

賃貸マンションは共用部と専有部の全てオーナーが100％負担

賃貸マンションの場合、一般的に共用部や専有部で雨漏りが発生したら全てオーナー様の責任になります。

オーナーは賃貸物件を提供する際に、居住可能な状態を維持しないといけません。雨漏りが発生すると居住可能な状態を維持できないと考えられる為、オーナーが補修を行う義務があるのです。

賃貸契約書には、通常はオーナーが建物の補修・保守に責任を負う必要があると明記されています。雨漏りの補修も含まれている為、契約に基づいてオーナーが責任を負う必要があるのです。

雨漏りが発生した場合は、契約書に基づいて速やかに補修を行うようお願いいたします。

賃貸マンションでも入居者に責任がある場合は入居者が負担

賃貸マンションでも入居者に過失がある場合は、入居者が負担しないといけません。

オーナーが居住可能な状態を維持しているにも関わらず入居者が原因で発生した雨漏りは、入居者の責任になるのです。

入居者に責任がある場合の雨漏りは、以下のような場合があります。

入居者の過失による雨漏りの負担割合は契約内容によって異なるので、賃貸契約書を必ず確認してください。

分譲マンションの共用部は管理組合で100％負担

分譲マンションの場合、共用部から発生した雨漏りは管理組合で負担します。

分譲マンションの入居者様は、管理費を毎月支払っていると思います。管理費は共用部の日常的な維持・管理に使用されるので、共用部に雨漏りが発生した場合にも適用されます。

マンションの共用部とは以下のような箇所に当たります。

マンションの共用部とは、基本的に部屋から出て外に触れているもの全てを言います。

マンションの共用部の範囲は、お住まいのマンションによって異なる場合があります。お住まいのマンションの共用部について詳しく確認したい方は、管理会社に問い合わせをおすすめいたします。

分譲マンションの専有部は個人が100％負担

分譲マンションの専有部で雨漏りが発生した場合は、個人が負担しないといけません。

専有部とは、外に触れていない躯体の内側の部分を言います。壁・床・天井や、躯体とそれらの間を通る給水給湯配管や電気系統の配線なども専有部に含まれます。

その為、給水給湯配管からの雨漏りが発生した場合は、個人で負担して補修する必要があるのです。また、分譲マンションでも個人の過失によって発生した雨漏りは、共用部でも個人で責任を負って負担する必要がございます。

マンションは集合住宅の為、マンションによってそれぞれ決められたルールがあります。マンションで雨漏りなどの被害が発生した場合は、マンションを管理しているオーナーや管理会社に相談をおすすめいたします。

マンションの雨漏り補修のためにオーナーがすべきステップ6つ

所有しているマンションで雨漏りが発生した場合は、オーナー様がすべき対処がいくつかございます。

それでは詳しくご紹介いたします。

雨漏りの状態を記録する

雨漏りが発生したら、雨漏りの状態を写真や動画で記録してください。

前項でお伝えした、雨漏りの責任の所在を判断するのに必要になる場合があるからです。また、原因の解明や保険で対応する場合など、あらゆる場合で役立つ可能性があります。

写真や動画は同じ向きからだけでなくあらゆる角度から撮影しておくと、より詳細に判断できます。雨漏りしたからと慌てて雨水を拭いて片付けるのではなく、しっかりと記録に残しておく必要があります。

一時的な応急処置をする

雨漏りを記録したら、次に応急処置を行ってください。雨漏りの応急処置をせずに放っておくと、床などが腐食し第二被害が発生する可能性があります。

雨漏りで家具や家電が濡れた場合は場所を移動し、雨水が跳ねないようにバケツの中に雑巾を敷いて雨水を受け止めましょう。

応急処置の際に、絶対に止めて欲しいことがございます。

応急処置の為、可能な範囲で無理をせず安全に行うのが大切です。

雨漏りの応急処置について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になさってください。

雨漏りが起きる前に知っておきたい家にあるもので出来る応急処置の方法（シチュエーション別）

業者に点検を依頼する

雨漏りの原因を突き止めて補修を行う為に、業者に点検を依頼してください。雨漏りの原因をオーナー様自身で判断したり、雨漏りの補修を行うのはおすすめいたしません。

雨漏り箇所をご自身でコーキング補修しても、DIYでは奥まで埋めるのは不可能です。一時的に雨漏りが止まっても、直ぐに雨漏りが発生してしまう可能性が高いです。入居者様の信頼を得て安心安全を確保する為にも、確実に補修ができる業者に依頼するのが一番です。

業者を選ぶ際には、ホームページの会社案内などの項目に雨漏り診断士の資格がある業者にご依頼されるのをおすすめいたします。

相見積もりを取る

雨漏り補修の業者を決める際に、相見積もりを取ってください。3社ほどから相見積もりを取って、見積書を比較するのが重要です。

上記のように補修内容で提案が分かれる場合、C社が不要な補修を提案したと見極めることができるかもしれません。

雨漏り補修で相見積もりを取るのは以下のような理由があります。

見積書を比較して、雨漏りを補修するための提案内容になっているのか見極めるのが必要になります。

外壁塗装の見積もりについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になさってください。

外壁塗装の見積りは相見積もり必須！良い見積書の見極めポイント6つ

火災保険を確認する

雨漏りが発生したら、火災保険を確認してください。

住宅火災保険は火災や自然災害による被害に補償される為、自然災害ではない雨漏りは補償されません。劣化などによる雨漏りの補償を求める場合は、住宅総合保険に加入しておく必要があります。

火災保険を申請する際に保険会社に伝えることを知っておくと、スムーズに申請の処理が進みます。

以上の情報を伝え、必要な書類を提出して保険の申請を行ってください。

火災保険について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になさってください。

外壁塗装で適用される火災保険3つ！保険が下りる条件や流れを解説

必要なら入居者の家財の被害を補償する

マンションの雨漏りがオーナー様に責任がある場合は、入居者様の家財の被害を補償する必要があるかもしれません。

入居時に家財保険や借家人賠償責任保険など、家財が被害を受けた場合の保険に加入してもらうケースが一般的です。家財が被害に合った場合は、入居者様の保険から補償されます。

しかし、雨漏りがオーナー様に責任がある場合は、損害賠償請求をされる可能性もあります。その場合は、両者で話し合いをして補償内容を決める必要があります。

オーナー様は、マンション契約時に雨漏りによる家財の補償についての契約内容を決めておくと安心かもしれません。

マンションで雨漏りの原因パターン4つ

マンションで雨漏りが発生する原因は4つございます。

マンションで雨漏りが発生したら素早く対応できるように、雨漏りの原因を詳しくご紹介いたします。

屋上やベランダの防水機能低下

マンションの雨漏りの原因は、屋上やベランダの防水機能の低下から発生する可能性があります。

屋上やベランダは紫外線の影響を直接受ける為、紫外線が防水層を破壊して雨漏りを引き起こす可能性が高いのです。

マンション屋上の防水工事を行った事例がこちらになります。

詳しい内容はこちら＞

防水工事前の写真は塩ビシートの劣化が目立ち、シートが破けて隙間ができているのが確認できます。この状態では、防水機能がなく隙間から雨水が侵入し雨漏りが発生すると判断できるでしょう。

防水工事後の写真は、塩ビシート防水を施工し隙間がなくなり防水機能が蘇ったのが確認できます。マンションの雨漏りを防ぐには、屋上とベランダの防水工事が必須であるとご理解いただきたいと思います。

外壁のひび割れ

外壁にひび割れがある場合は、その隙間から雨水が侵入し雨漏りの原因になる可能性があります。

ひび割れの大きさなどによって、早期の補修が必要かどうかに違いがあります。0.3mm以上のひび割れがある場合は、補修の緊急度が高いひび割れになります。名刺や紙のポイントカードが0.3mmの厚みに近いので、ひび割れの幅を確認してください。

0.3mm未満で外壁表面に凹凸がないひび割れは、塗料が十分に密着しているので早期の補修は必要ないかもしれません。0.3mm未満であっても広範囲にある場合は、塗装が必要な可能性が高いので外壁塗装業者に相談する必要があります。

0.3mm未満のヘアークラックでもひび割れが進行してきた場合は、早めに業者へ相談をお願いいたします。

コーキングの劣化

コーキングとは、外壁材と外壁材の隙間を埋めるために打つ部材です。そのコーキングが上記の写真のように経年劣化から剥離や収縮し、十分に隙間を埋めることができなくなります。そうなると隙間から雨水や湿気が侵入して、雨漏りの原因となってしまうのです。

コーキング工事には、2種類の方法がございます。

▼コーキング工事の種類▼

増し打ち工法は、目地の溝が深く十分にコーキング材を充填できる場合のみ可能になります。しかし、建物の耐久性を高める為に、費用は高くなりますが撤去・打ち替え工法を推奨しております。

コーキングの寿命は約10年を目安とお考えいただき、メンテナンスの検討をお願いいたします。

コーキングについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になさってください。

コーキングとは外壁の継ぎ目の事！シーリングも同じ意味です

雨樋の不具合

雨樋は屋根に降った雨水を受け止めて、地上や排水溝まで運ぶ役割を担っています。その雨樋に不具合が生じると、排水が機能せず水の流れがせき止められます。上手く排水されなかった水の影響で、屋根や外壁の劣化を早め雨漏りの原因を引き起こしてしまうのです。

雨樋の不具合とは以下のような場合があります。

雨樋は紫外線や雨風の影響で劣化が進行します。塗装をすると耐久性を高めて寿命を延ばすのが可能です。

雨樋の寿命は、約15～20年が目安になっております。雨樋が色褪せてきたと感じたら、メンテナンスをおすすめいたします。

雨樋の不具合でお困りの方は、こちらの記事も参考になさってください。

雨樋の不具合でお困りの方へ　修理出来るの？それとも交換？

マンションオーナーが雨漏りを放置すると起こること

マンションの雨漏りを放置するのは、オーナー様にとって賢明な判断とは言えません。雨漏りの放置は、補修費用よりさらに大きな損失を生む恐れがあるからです。

マンションの雨漏り放置がどのような事態になるのか、ご紹介させていただきます。

被害が拡大して修繕費が増加する

雨漏りを放置すると、さらに被害が拡大する可能性があります。被害が大きくなってしまうと、それに伴い補修費用も高くなってしまいます。

雨漏りを発見した時に補修しておけば必要なかった工事が、放置が原因で施工が必要になる可能性が高くなります。

雨漏りの放置でさらなる被害を生まないように、早めのメンテナンスをおすすめいたします。

入居者から家賃減額請求や契約解除される

入居者様から家賃減額請求や契約解除される可能性があります。オーナーが雨漏りを放置している場合は、前項でお伝えした居住可能な状態を維持できていないことになります。オーナーは修繕する義務があるにも関わらず、その義務を怠っていることになってしまいます。

雨漏りを放置して家賃減額請求された場合は、必ず応じないといけない契約上の決まりはありません。しかし、話し合いに応じて、入居者に適切な対応をするのを求められます。

雨漏りを放置していると、入居者から以下のような提案が出される可能性があります。

オーナー様と入居者様がより良い関係を築けるよう、雨漏りは早期の補修をお願いいたします。

資産価値が低下する

マンションの雨漏りを放置すると、老朽化し資産価値が低下する可能性があります。雨漏りを放置すると補修費用も高くなり空室も増える可能性がある為、資産価値を下げてしまうのです。

雨漏りの放置で資産価値が低下する理由は、以下のような場合があります。

雨漏りは資産の価値と魅力に悪影響を与える為、早期の補修を行うのが重要です。

マンションの雨漏り補修を含む費用相場は平米単価6千円～1万円が目安

マンションの雨漏り補修を含んだ費用相場は、1㎡あたり6千円～1万円が目安になります。あくまでも目安の金額になるので、相場より高くなる可能性もあると考慮いただきたいと思います。

雨漏りの場合、雨漏りの箇所のみを補修するだけでは完全な補修にはなりません。雨水によって被害を受けた箇所も補修しないと、雨漏り被害をなくすのが不可能なのです。

費用の目安として、南大阪ペイントセンターで施工した事例をご紹介いたします。

▼1㎡あたり約6千円のマンションの外壁塗装▼

詳しい内容はこちら＞

こちらのマンションは、深刻な雨漏り被害にお困りでした。ALC外壁に剥がれやひび割れがあり、そこから雨漏りへと発展していました。

ALC外壁の為、コーキング工事が重要になります。慢性的な雨漏りを補修する為に劣化した外壁の補修をしっかり行い、雨水の侵入経路を完全に遮断しました。

▼1㎡あたり約8千円のマンションの外壁塗装▼

詳しい内容はこちら＞

こちらのマンションは、築30年の時期に一度メンテナンスを行ってます。今回は雨漏りがきっかけで外壁塗装の工事を施工することになりました。

雨漏りを防いで耐久性を確保する為に、ALC外壁の目地のコーキングや屋上の塩ビシート防水などご提案させていただきました。

管理会社より雨漏り修理業者に依頼がお得！

管理会社に雨漏り補修を依頼するより雨漏り修理業者に依頼する方がお得でおすすめです。

管理会社に雨漏り補修の依頼をすると、下請けの業者が施工するので中間マージンが必要になります。中間マージンが発生することで実際の補修に上乗せした費用が必要になり、費用の総額が高くなってしまうのです。

また、本来なら補修できる費用でも中間マージンが発生する為、施工品質の落ちた仕上がりになってしまう可能性もあります。

自社施工の業者に直接依頼すると、中間マージンは発生しません。間に業者を挟まないだけで、約10～20％もお安く施工できるのです。

自社施工の業者に依頼して、本来必要ない中間マージンを支払わず補修をする方がお得と感じていただけると思います。費用に見合った品質で塗装ができるので、管理会社ではなく直接雨漏り補修業者に依頼するのをおすすめいたします。

雨漏りを防ぐためのポイント

マンションのオーナー様は、雨漏りを可能な限り発生させたくないとお考えだと思います。

建物は年月が経過すると劣化してしまいますが、雨漏り被害が大きくならないように防ぐポイントがございます。なるべくマンションの寿命を延ばすことができるよう、ご紹介いたします。

メンテナンスは12～15年を目安に考える

マンションのメンテナンスは、12～15年を目安にお考えいただきたいと思います。

建物は塗料のグレードや立地環境によって異なりますが、12～15年ほどで外壁が剥がれて劣化してきます。12～15年を目安にして外壁塗装を施工すると、雨漏り被害が拡大することなく寿命を長くするのが可能です。

また、雨漏り被害だけでなく他の被害も早期に発見でき、重大な被害を未然に防ぐのが可能になります。

安定したマンション経営の為に、メンテナンスは欠かせないとご理解いただきたいと思います。

マンションの劣化を確認したら点検を依頼する

マンションの劣化を確認したら、塗装業者に点検を依頼してください。マンションの劣化を放置しておくと、雨漏り被害に繋がる恐れがございます。

マンションの劣化は、以下のような場合がございます。

▼マンションの劣化▼

劣化症状	危険度	写真
鉄筋が見えている	★★★★★★
防水シートの劣化	★★★★★
コーキングの劣化	★★★★★
ひび割れ	★★★★
塗膜の剝がれ	★★★★
鉄部のサビ	★★★
チョーキング現象	★★
色褪せ	★★

危険度が高い方から順番に雨漏りの被害が高くなります。

マンションの劣化に気付いたら、早めの点検・補修をお願いいたします。

まとめ

マンションで雨漏りは賃貸が分譲かなどで責任が誰にあるのか異なるので、責任の所在を確認するのが重要です。

マンションのオーナー様が雨漏り補修のためにすべき6つのステップがございます。

マンションの雨漏り補修を含んだ外壁塗装費用の相場は、平米単価6千円～1万円が目安となっております。放置すると被害が拡大して、さらに大きな損失になる可能性があります。

雨漏りの補修は管理会社より雨漏り修理業者に依頼する方がお得で、施工品質の高い仕上がりに完成します。

南大阪ペイントセンターでは、マンションの雨漏り補修事例が多数ございます。ご相談だけでもお受けいたしておりますので、ぜひ一度お問い合わせください。

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