30年経過したマンションの大規模修繕の工事内容と依頼先の注意点

「築30年たったマンションの大規模修繕の注意点を知りたい」
「メンテナンスを一切していない築30年のマンションは建て替えでなく修繕工事で問題ないか？」
といったご不安や疑問はありませんか。

まずお伝えしたいことは、30年なにもせずに経過したマンションは今すぐに大規模修繕を検討した方が良いです！

マンションの状態を点検してみないと判断は難しいですが、メンテナンスをせずに30年経過したマンションでも大規模修繕は可能なケースがほとんどです。

ただし工事費用が高額になる傾向があります。
実際に30年以上工事をされていないマンションを点検した際は、劣化がかなり進行しておりタイルの張り替えや屋根工事が必要で高額なお見積もりになった例もあります。

まずは30年経過したマンションにどのような工事が必要かを押さえた上で依頼先を検討しましょう！

こちらのページでわかること

・30年放置したマンションの大規模修繕の注意点
・築30年以上の大規模修繕に必須な工事項目
・30年経過したマンションだからこそ重要な業者選びのポイント
・築30年以上のマンションの大規模修繕の施工事例

▼マンションの外壁塗装についてはこちらの記事で網羅的に解説▼
マンションの外壁塗装が初めてでも安心！4ステップでミスなく実行

監修者情報

榎本悟

一級塗装技能士・外装劣化診断士
1998年に「南大阪ペイントセンター」を創業し、住宅塗装の専門家として20年以上の経験を持つ。外壁診断や雨漏り診断の豊富な知識を活かし、耐久性と美観を両立させた高品質な施工を提供。さらに、窯業サイディング塗替診断士や雨漏り診断アドバイザーの資格も取得し、住宅の外装全般に関する幅広いアドバイスを行っている。

橋本卓哉

雨漏り診断士
学生時代に塗装業に携わり、大学卒業まで職人として経験を積む。卒業後は外装リフォームの営業・現場管理に従事し、これまでに1,000棟以上の施工を担当。豊富な知識と現場経験を活かして外装診断・施工に取り組んでいる。

1.30年経過したマンションは大規模修繕すべき？
1-1.一般的な大規模修繕周期は12～15年
1-2.30年経過したマンショでも建て替えでなく大規模修繕できる可能性大
 2.30年経ったマンションの大規模修繕をするときの必須な工事項目
2-1.外壁補修・タイル補修
 2-2.コーキング工事
 2-3.外壁塗装
 2-4.屋根工事
 2-5.屋上防水工事
 2-6.共用部の階段・廊下の美装工事
2-7.設備関連のメンテナンス（給排水設備・EVなど）
3.大規模修繕は塗装会社と設備会社に依頼しよう
4.30年経った大規模修繕だからこそ押さえたい業者選びの6つのポイント
4-1.マンションの外壁塗装の実績が豊富
 4-2.マンション全体の点検に2～3時間かけているか
 4-3.専門知識がなくても分かりやすい説明をしてくれる
 4-4.見積書に㎡数や使用塗料などの詳細な説明がある
 4-5.入居者様への配慮が整っている
4-6.アフターフォロー体制がある
 5.築30年以上経過したマンションの大規模修繕の事例
6.マンションの大規模修繕なら南大阪ペイントセンターへおまかせください

1.30年経過したマンションは大規模修繕すべき？

30年経過したマンションの大規模修繕について、一般的な大規模修繕の周期やこれまでの事例も踏まえて解説します。

1-1.一般的な大規模修繕周期は12～15年

まず大前提に30年なにもせずに経過したマンションは今すぐに大規模修繕を検討した方が良いです！

一般的には大規模修繕の周期を12～15年と設定しているマンションが多いです。

マンション大規模修繕工事の平均修繕周期としては、「13年」が最も多く、次いで「12年」「14年」「15年」と、全体の約7割が12～15年周期での実施となっている。

引用：＜2＞マンション大規模修繕工事について｜令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査｜国土交通省

上記のように国土交通省の平均修繕周期からも「全体の約7割が12～15年周期での実施」との記載があります。

1-2.30年経過したマンションでも建て替えでなく大規模修繕できる可能性大

30年手つかずの状態のマンションですと「建て替えるべきか、大規模修繕すべきか？」といった疑問を抱かれると思います。
これまで無塗装で30年近く経過したマンションでも大規模改修は可能であるケースがほとんどです。

ただしメンテナンス歴がない場合は補修個所が多くなり費用が嵩む傾向がありますが、修繕工事自体は可能です。

「30年近く経つけれどマンションの工事は手つかず」
といったお悩みを持つオーナー様は意外と多く、実際に弊社にもご相談は少なくありません。

建物の状態を拝見してみないと「修繕工事が可能」と言い切ることは難しいので、まずは大規模修繕に慣れた信頼できる塗装会社へ点検を依頼されると良いでしょう。

2.30年経ったマンションの大規模修繕をするときの必須な工事項目

築30年近い大規模修繕工事では以下の工事を実施するケースが多いです。

外壁補修・タイル補修
コーキング工事
外壁塗装
屋根工事
ベランダ・屋上防水工事
共用部の階段・廊下の美装工事
設備関連のメンテナンス（給排水設備 EVなど）

事前に必須工事内容を押さえることで、提示される見積書の工事内容が理解しやすくなるでしょう。

2-1.外壁補修・タイル補修

外壁の種類	工事内容	写真
ALC	ひび割れ補修
モルタル	ひび割れ補修
タイル	タイルの張り替え

30年経ったマンションの外壁はかなり劣化が進んでいるため、ひび割れがあるケースがほとんどです。

そのためひび割れの外壁補修工事は必須と念頭に置いておかれた方がいいでしょう。

又、外壁にタイルが使用されている場合は、タイルの張り替えや剥落を防止するためエポキシ樹脂の注入工事が必要になるでしょう。

2-2.コーキング工事

コーキング工事が必要なマンションの外壁の種類はALCが大半を占めるので、本項ではALC外壁のコーキングについて紹介いたします。

ALCは目地の溝の部分が深く、コーキング増し打ち工法を施す事ができます。

目地の劣化が表面だけなど、症状が軽い場合には増し打ち工法が多いです。
費用もコーキング撤去作業がないので少しお安くなります。

ただし2回目の工事は打ち代がないので、既存のコーキングを撤去してから施工する撤去打ち替え工法が必要です。
そのため2回目のコーキング工事は高額になる傾向があります。

まとめますと以下のイメージです。

工事回数	コーキング工事の工法	費用
1回目の工事	増し打ち工法	＠450円～750円/m
2回目の工事	撤去打ち替え工法	＠750円～1,100円/m

コーキング工事については築年数で注意点があるというよりは、何回目の工事なのかでコーキング工事の工法が変わるのです。

築30年近いマンションでも、初回の1回目の工事か2回目の工事かによって工法が変わるとともに1mあたりの単価も変わる点を押さえておきましょう。

▼ALCのコーキング工事について詳しく掲載しています▼
ALCのコーキング工事の工程と費用について

2-3.外壁塗装

基本的にタイル以外の外壁には、塗装工事は必須です。
外壁塗装には補修跡をカバーしたり、外壁の防水性を復活させる目的があります。

注意点は前回塗装済みのマンションに対して、まれに「塗装ができない」と案内する塗装会社もいるようです。
「前回塗装の材料によっては塗装できない」と別の塗装会社に言われたとご不安になり、弊社へご相談いただくケースもありました。

基本的に前回の塗料によって塗装できないことはありません。
ただし前回の塗料によっては適切な下塗り塗料を選定しないと塗料の密着がうまくいかず早期剥がれの原因になる場合もあります。

具体的には難付着サイディングと呼ばれる、無機塗料やフッ素塗料が表面に施された外壁材のことです。
特殊コーティングされた難付着サイディングの塗装には、難付着サイディングに特化した専用の下塗り塗料が必須なのです。

そのため正しい知識での塗料選定が重要なので、塗料の質問に対して明確に答えてくれる知識豊富な塗装会社への依頼が大切です。

2-4.屋根工事

築30年近いマンションでも築15年ごろの段階で屋根塗装をしていれば、今回も屋根塗装で問題ないケースが多いです。

ですが屋根のメンテナンスをなにもしないまま築30年を迎えてしまうと、高確率で屋根工事が必要になります。
その理由は屋根材（スレート）に雨水が染み込み続けることで、屋根材が脆くなり割れや反りなどの劣化症状が顕著に見られるからです。

そのため、屋根塗装ではなく屋根工事を提案するケースが多いです。

ここで紹介する屋根工事とは…

・屋根カバー工法
・屋根葺き替え工事

の2つの工事のことです。

ただし屋根葺き替え工事は非常に高額な工事になることから、ほとんどのオーナー様は屋根カバー工法を選択されます。

詳しい工事内容を紹介いたします。

工事名	工事内容	写真
屋根カバー工法	傷んだ屋根の上から新たな屋根材を作る。廃材撤去費用がかからないので、屋根葺き替え工事よりは安価。
屋根葺き替え工事	古い屋根を撤去して新しい屋根を新設する。屋根工事の中で一番高額な工事。

2-5.ベランダ・屋上防水工事

各お部屋にあるベランダへも工事が必要です。
ベランダ内の外壁塗装・鉄部塗装・コーキング工事などを終えてから、ベランダ床の防水工事を実施します。

又、マンションには屋上（陸屋根）があるケースも非常に多いです。

屋上は防水層が劣化すると、雨漏りに直結しやすい箇所でもあります。
実際に弊社でもマンションの雨漏り修理の依頼は多くいただいていますが、かなりの確率で屋上の防水層の寿命が原因のケースがほとんどです。

屋上に塩ビシート防水が施工されている場合、3回（初回1回＋修繕工事2回）までなら上張りで対応可能ですので既存のシートは撤去せずに施工できます。

ただし3回目の修繕工事の場合は既存の塩ビシートを撤去してから工事をする必要があります。

▼防水工事を実施して屋上からの雨漏りが改善した事例▼

2-6.共用部の階段・廊下の美装工事

共用部の階段、廊下、PS（パイプスペース）、鉄扉など鉄部塗装を実施します。

たとえば階段や廊下の床には長尺シートと呼ばれる床材を取り付けて美観を向上させたり、鉄部に防錆効果のある塗装を施すことで美観向上だけでなくサビ防止のメンテナンスになります。

2-7.設備関連のメンテナンス（給排水設備 EVなど）

給排水設備やエレベーターなどの電気設備も定期的なメンテナンスが必須です。

築20年以上給排水設備のメンテナンスを何もしていないと、給水管のつまりで水の出が悪くなったり、最悪給水管に亀裂が発生して漏水する危険性もあります。

又、エレベーターでは建築基準法により年1回の法定点検の義務があります。
この定期点検やメンテナンスを行っていれば約20～25年は使用できますが、逆に言うとメンテナンスをしっかり行っていても30年経過していれば大規模なリニューアル工事が必要ということです。

具体的には…

・全撤去型リニューアル方式（エレベーターをすべて交換）
・準撤去型リニューアル方式（巻上機・制御版・ロープ・扉のみ交換）
・制御部品型リニューアル方式（制御関連部品のみ交換）

上記3つのリニューアル方法があります。

3.大規模修繕は外装と設備関連の依頼先が異なる

マンションの大規模修繕工事は外装と設備関連で依頼先が異なります。

工事内容	塗装会社の対応	設備会社の対応
外壁補修・タイル補修	可能	不可
コーキング工事	可能	不可
外壁塗装	可能	不可
屋根工事	可能	不可
ベランダ・屋上防水工事	可能	不可
共用部の階段・廊下の美装工事	可能	不可
設備関連のメンテナンス（給排水設備 EVなど）	不可（オーナー様経由で設備会社へ依頼）	可能

基本的に給水関連やエレベーターなどの設備関連はオーナー様がメンテナンス先をご存知なので、提携されている依頼先へ連絡されるケースがほとんどです。
給排水の配管を入れ替える場合もオーナー様から設備会社へ依頼されます。

弊社のような外壁塗装会社では、先ほど紹介した2-7.設備関連のメンテナンス（給排水設備 EVなど）のみ対応が難しく、他の外装関連の工事はすべて可能です。

実際にエレベーターからの雨漏りを修理した事例があります。
その際は弊社でエレベーターの扉枠の塗装や雨漏り修理だけ対応し、エレベーターの修繕についてはオーナー様からエレベーターの設備関連会社へ依頼をされました。

4.30年経った大規模修繕だからこそ押さえたい業者選びの6つのポイント

では設備関連以外の外装部分の工事はどのような業者に依頼すればいいかについて解説します。

築30年近くなにもしないまま経過したマンションは、他の物件に比べると建物の劣化箇所が多い傾向があります。

修繕工事をしてより長持ちさせるためには、正しい診断と提案をしてくれる塗装会社を選ばれることが最も重要です。

そこで30年近いマンションだからこそ、特に注意したい塗装会社の選定方法を以下の6つのポイントに厳選してまとめてみました。

マンションの大規模修繕の実績が豊富
2～3時間のマンション全体の点検
専門知識がなくても分かりやすい説明をしてくれる
見積書に㎡数や使用塗料などの詳細な説明がある
入居者様への配慮が整っている
アフターフォロー体制がある

各ポイントを解説します。

4-1.マンションの大規模修繕の実績が豊富

マンションの外壁塗装の実績が豊富かを確認いただくと良いでしょう。

理由は施工実績の多い塗装会社＝大規模修繕に慣れている塗装会社の可能性が高いからです。

マンションの大規模修繕は一般の戸建て住宅とは対応がかなり違い、工事の進め方や入居者様への配慮など細密なスケジュール調整が重要です。

様々なマンションの工事を経験しているからこそ、そのマンションに合った最適なプランを提案してくれる可能性が高くなるでしょう。

実績の多さを調べる方法としては、塗装会社のホームページで大規模修繕の施工事例の数を確認することです。

上記は弊社のマンションの施工事例ページの例です。

具体的に確認する方法として施工実績が掲載されているページで、少なくとも5件以上はマンションの塗装実績があるか確認しましょう。

4-2.マンション全体の点検に2～3時間かけているか

建物の規模にもよりますがマンションの場合全体の劣化診断に2～3時間かけてくれると業者を選ばれると良いでしょう。

マンションの点検はたとえ小さい規模のマンションでも、ドローン調査など含めると少なくとも1時間以上は時間がかかります。

なぜ時間がかかるかと言いますと、外壁や屋根の調査だけではなく共用部の廊下や鉄部のサビの状態などを細部まで詳しく調査する必要があるからです。
更に屋上がある場合は、屋上の防水層に痛みがないか隈なく点検します。

もちろんマンションの規模によりますが、3Fアパート程度でしたら約1〜2時間。
それ以上大きい規模のマンションですと現地調査だけで約3〜4時間かかります。

「なぜこの場所にこのような工事が必要なのか」という具体的な根拠と、正確な㎡数を測り見積書を作成して詳細を説明するためには、劣化診断に時間がかかるものです。

時間をかけて点検することでより正確なマンションの劣化状態が分かり、最適な工事内容を提案してくれる可能性が高くなるでしょう。

結果、大切なマンションの寿命を延ばすことに繋がるのです。

お客様より「15分程度で点検を終える業者もある」と聞きますが、おそらく見積書を作るためだけの点検である可能性が高いと思われます。

そのため2～3時間しっかりと時間をかけて点検してくれた業者を選ばれると良いでしょう。

4-3.専門知識がなくても分かりやすい説明をしてくれる

専門知識がなくても分かりやすいように説明してくれる業者は優良業者である可能性が高いでしょう。
「相手の立場に立って説明してくれる＝お客様目線に立ってくれる業者」だと考えられるからです。

例えばですがマンションでよく多いタイル外壁の見積りについての説明には、以下のような違いがあります。

✕分かりにくい説明

タイル外壁は工事が始まってから別途お見積りをとります。

〇分かりやすい説明

タイル外壁の補修工事は工事開始後に別途お見積りをとらせていただきます。
タイル外壁の劣化状態はドローンでの点検だけでは状態を確認することが困難です。
そのため足場を建ててから、タイルの状態を近くで確認して補修内容などの見積りをとります。

どちらも同じ意味なのですが、工事依頼のご経験がないとタイルの外壁は別途見積りが必要なことは分かりませんよね。

見積書や塗装工事の説明のときに、お客様の目線に立ってどれだけ分かりやすいように丁寧に説明してくれるかが大事です。

外壁塗装は一生で何度も経験されることではないので、知らないことの方が多いですよね。
ですが知らないことに高額な施工金額を払うとなるとご不安は非常に大きいと思います。

そんなご不安に寄り添ってお客様が理解できるように丁寧に説明してくれる業者を選ばれると良いでしょう。

4-4.見積書に㎡数や使用塗料などの詳細な説明がある

一目見て分かりやすい見積書かどうかも業者選びの大事な判断基準です。

見積書1つで優良業者か判断できると言っても良いくらいです。
お客様にとって分かりやすい見積書を作成する業者は、お客様目線に立てている優良業者である可能性が高いからです。

見積書には少なくとも以下の内容が明記されていると安心です。

・塗装面積の㎡数
・1㎡あたりの塗料単価
・使用する塗料名やメーカー名

逆にあまり良くない見積書の例では以下のようなものがあります。

・塗り回数などが詳細に書かれていない
・説明のできない経費が計上されてる
・”一式”という記載を多用していて詳細が分からない

「分かりにくい見積書＝お客様目線に立てていない」と言っても過言ではありません。

そういった業者の仕事ぶりは、必ず実際の塗装作業にも繋がってくるでしょう。
見積書1つでその業者の仕事ぶりを判断できると言っても良いでしょう。

見積書は業者が帰ったあとに冷静に優良業者か判断できるツールです。
直感的に「分かりやすい見積書かどうか」を見ていただくと良いと思います。

4-5.入居者様への配慮が整っている

入居者様へ塗装期間のお知らせや工事中の注意点などの案内をして、入居者様のストレスにならないように配慮をしてくれる業者を選ばれると良いでしょう。

マンションの外壁塗装の期間は1ヵ月近くかかるケースが多いです。
更にその期間は入居者様に以下のようなご不便をおかけします。

・ベランダが使用できない
・共用部の床へビニールで養生するので足元が悪くなる
・塗料の臭い

そのため確実に入居者様へ案内をご覧いただけるように、共用部に貼り紙をする以外にもポスト投函や直接ご挨拶するなどが大切になります。

業者を選ばれる際は、入居者様へどのような配慮がされるか事前にご確認をいただくと良いでしょう。

4-6.アフターフォロー体制がある

大規模修繕のアフターフォローを行っている業者を選ぶことも重要です。

もちろん保証も大切ですが一般的に塗料の種類によって保証年数が変わります。
大規模修繕はどんなに丁寧に仕上げたとしても、天候や湿度などの立地条件によって絶対に不具合がないとは言い難いです。

大規模修繕は工事が完了してからはじめてお付き合いがはじまると言われています。

保証はもちろんのこと、有事にかけつけてくれてアフターフォローの体制が整ってい塗装会社だと安心ですよね。

例えば南大阪ペイントセンターでは何か不具合があれば、迅速に駆け付けられる体制を作っています。
施工後に万が一不具合が起きた場合、ご連絡をいただいてから現地調査に伺い後日日程を調整して補修対応をします。

あくまでも弊社の例を紹介しましたが、有事にすぐに駆けつけてくれるようなアフターフォロー体制があるかを事前に確認されると良いでしょう。

5.築30年以上経過したマンションの大規模修繕の事例

設備・電気関連の修繕はオーナー様から別会社への依頼をお願いしていますが、それ以外のマンションの修繕工事なら対応可能です！

これまで築30年以上経過したマンションの大規模修繕にも数多く携わってきましたので、一部その事例を紹介いたします。

浪速区のマンションの外壁工事と共用部の補修と塗装工事

塗装工事・補修工事・コーキング工事・防水工事
大阪市浪速区

Before 施工前	After 施工後

浪速区のマンションの外壁工事と共用部の補修と塗装工事

価格	500万円	工事期間	30日間
塗料名	関西ペイント RSシルバーグロスSI	塗料種別	ラジカルシリコン
面積	241m²	築年数	35年

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価格	500万円
工事期間	30日間

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大阪市淀川区の雨漏りがあるALCのマンションへ外壁補修と塗装工事

外壁ひび割れ補修・コーキング工事・塗装工事
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価格	1054万円	工事期間	30日間
塗料名	関西ペイントアレスダイナミックTOPマイルド	塗料種別	ラジカルシリコン
面積	1675m²	築年数	39年